Что такое перепланировка квартиры

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Читайте также  Стоит ли переезжать в калининград на пмж и как это сделать

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире

Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.

Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.

Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк

Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

По законодательству, под перепланировкой понимается существенное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение таких изменений в технический паспорт. «Чтобы провести перепланировку, нужно собрать документы, подготовить проект перепланировки и согласовать с администрацией города или жилищной инспекцией. Действующее законодательство не содержит прямого запрета на перепланировку квартиры, приобретенной в ипотеку», — рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.

Совет № 2. Внимательно изучите договор

Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.

«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».

Совет № 3. Получите разрешение банка

После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.

«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.

Совет № 4. Подготовьте техническое заключение

Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.

Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.

Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк

Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.

«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.

Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию

С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.

«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.

Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок

Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.

Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.

Как узаконить перепланировку квартиры: советы юриста

Ремонт — дело долгое, хлопотное, дорогостоящее, а порой и непростое с юридической точки зрения, если хозяева решили не просто переклеить обои, а кардинально поменять облик помещения. Все дело в том, что, к сожалению или к счастью, собственник не может вносить конструктивные изменения, исходя только лишь из собственных пожеланий. За получением разрешения на серьезную переделку придется обратиться в компетентные органы, потратив на это немало времени и сил. Если вы уверены, что игра стоит свеч, то эта статья — для вас.

Какую перепланировку можно и нельзя делать? Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие понадобятся документы, сколько это будет стоить? На эти и другие важные вопросы журналисту ФАН ответила юрист Евгения Галкина.

Что такое перепланировка

Евгения Галкина обращает внимание, что пункт 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет перепланировку помещения в многоквартирном доме как изменение имеющейся конфигурации с необходимостью последующего внесения соответствующих корректировок в техпаспорт.

Понятие перепланировки может подразумевать под собой следующие виды работ:

  • снос или перемещение межкомнатных перегородок;
  • обустройство новых или перенос в другое место действующих дверных проемов;
  • объединение или разграничение комнат;
  • перепланировка и перенос мокрых зон (кухни, санузлы);
  • увеличение жилплощади за счет вспомогательных помещений, расположенных за пределами квартир (вестибюли, лестничные площадки, тамбуры, холлы, лестничные проемы и т.д.);
  • перепланировка действующих тамбуров.

ВАЖНО! Согласно п. 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» категорически запрещено вносить любые изменения, которые тем или иным образом нарушают права и ухудшают условия проживания других жильцов. Нарушителей могут оштрафовать и даже заставить вернуть помещение в прежний вид.

Так, нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений, объединять лоджию и комнату, делать подогрев полов за счет центрального отопления, возводить слишком большие антресоли, убирать вентиляционные короба, объединять кухни, оборудованные газовыми плитами, с жилыми помещениями. Узаконить такую перепланировку не получится.

Виды перепланировок

«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».

Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):

  • по переустройству;
  • по перепланировке;
  • касающиеся общедомового имущества.

Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.

Переустройство:

  • комплектация нежилых помещений дополнительным инженерным, техническим или санитарным оборудованием, а также его перенос с сопутствующей закладкой новых сетей, необходимых для его нормального функционирования;
  • проведение работ по переустройству в домах, признанных объектом культурного наследия.

Перепланировка:

  • перенос и изменение границ мокрых зон (санузлов, кухонь, кухонь-ниш);
  • работы с несущими стенами, в том числе организация в них новых проемов;
  • организация проемов в перекрытиях, а также в стенах между квартирами с изменениями их границ;
  • закладка проемов в несущих конструкциях и перекрытиях;
  • вскрытие и переделка полов в старых домах, имеющих деревянные перекрытия, а также изменение в них имеющихся перегородок;
  • возведение или разбор лестниц, пандусов, подиумов;
  • возведение перегородок, увеличивающих предельно допустимую нагрузку на несущие конструкции;
  • обустройство антресоли в случае, если ее площадь составляет более 40% от площади комнаты, в которой планируется ее соорудить;
  • перепланировки в домах, признанных объектами культурного наследия.

Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика

  • любые действия, касающиеся оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах (организация новых, замоноличивание имеющихся или изменение их внешнего вида), даже если подобные трансформации не снижают несущую способность конструкций;
  • организация и остекление навесов на крышах многоквартирных домов, проведение туда отопления, технического и санитарного оборудования;
  • обустройство проходов, лестниц, крылец (в том числе с козырьками) без фундамента в помещениях, расположенных на цокольных и первых этажах в границах зон общедомового имущества;
  • оборудование балконов и лоджий на первых этажах без закладки фундамента;
  • установка каминов;
  • расположение воздуховодов на фасадах;
  • прочие действия, затрагивающие общедомовое имущество и предполагающие внесение изменений в архитектурный облик здания.
Читайте также  Уход за пожилыми людьми за квартиру

Как правильно сделать перепланировку: пошаговая инструкция

Какую же перепланировку можно делать без предварительного согласования?

«Если ничего из вышеперечисленного в ваши планы не входит, то потребуется лишь оформить акт на ранее выполненное переустройство после окончания ремонта», — комментирует эксперт.

Если же запланированная перепланировка входит в хотя бы один из перечней, то не спешите запускать в квартиру бригаду рабочих с перфораторами и отбойными молотками. Процесс должен выглядеть следующим образом, чтобы избежать проблем в будущем:

  1. Делаем проект будущей перепланировки.

Здесь можно пойти двумя путями:

  • доверить создание проекта саморегулируемой организации проектировщиков (платно);
  • воспользоваться существующим каталогом типовых проектов (бесплатно).
  1. Получаем разрешение Государственной жилищной инспекции.

Во многих регионах с недавнего времени подать соответствующее заявление можно онлайн, прикрепив сканированные копии необходимых документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:

  • запрос на получение решения о согласовании. Подается собственником, нанимателем жилого помещения по договору социального найма, его законным представителем или лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность на представление интересов заявителя;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • согласие всех членов семьи в письменном виде;
  • проект перепланировки в установленной форме. Для типового необходимо будет указать его номер в каталоге. Если проект создавался саморегулируемой организацией, то потребуется заверить документ электронной подписью ответственного лица.

ВАЖНО! Если перепланировка делается по типовому проекту, то до ее начала квартира будет обследована представителями проектной организации, которые составят заключение о возможности или невозможности ее проведения. Данный документ будет передан в Жилищную инспекцию.

Как правило, срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. В случае положительного решения заявителю передается журнал, в котором отображаются условия проведения работ (сроки, последовательность выполнения, требования к качеству и т.д.).

Решение действительно в течение одного года с момента подписания. Срок можно единожды продлить на полгода.

  1. Делаем ремонт с соблюдением всех норм и требований.
  2. Отправляем запрос на оформление акта о завершении работ приемочной комиссии.

Это нужно сделать до того дня, как закончится срок действия решения о согласовании. После подачи обращения запускается механизм сверки предоставленной информации.

Затем будет назначена дата проверки, которая производится при участии заявителя, исполнителя работ, представителей Жилищной инспекции, проектной организации и управляющей компании в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. Если для произведенных изменений не требовалось согласования, в проверке будет участвовать только Жилищная инспекция.

«Время прихода комиссии согласовывают заранее, — рассказывает Евгения Галкина, — но заявитель обязан предоставить доступ в помещение не позднее, чем через пять рабочих дней, иначе в оказании услуги будет отказано!».

Если проверяющие выявят нарушения — их необходимо будет устранить в установленные сроки.

Многих интересует вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире. Если не прибегать к услугам фирм, специализирующихся на услугах такого рода, то согласование будет бесплатным, не считая стоимости техпаспорта (около тысячи рублей). Ничего не будет стоить и типовой проект. А вот подготовка индивидуального плана может влететь в копеечку — организации берут за свои услуги от 15 тыс. рублей в зависимости от сложности поставленной задачи.

Так узаконить уже сделанную перепланировку может оказаться очень непросто, а порой и вовсе невозможно, поэтому все согласования необходимо производить до начала работ, чтобы избежать проблем с надзорными органами.

Как сделать перепланировку в квартире по закону

Желая сделать квартиру просторнее и комфортнее, собственники выполняют перепланировку и переустройство помещения, даже не подозревая, что некоторые изменения запрещены. Чем перепланировка отличается от переустройства, какие виды работ нужно согласовывать с надзорными органами и как это сделать?

Что такое перепланировка?

Перепланировкой считаются любые работы, в результате которых меняется конфигурация квартиры. Такие работы могут повлиять не только на квартиру, но и изменить технические характеристики дома, поэтому требуют согласования.

Какие работы считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:

Перенос или разрушение внутренних стен;

Перенос или создание новых дверных проемов;

Перестройку одного помещения в несколько квартир;

Расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

Объединение нескольких квартир в одну;

Устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

Ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

Устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?

Нет, это разные понятия. Переустройство квартиры не вносит изменений в план квартиры. При переустройстве производится установка или замена инженерных сетей, электрического или сантехнического оборудования.

К таким работам относятся:

установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;

Перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

Устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

Устройство новых вентиляционных каналов;

Прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.

Тем не менее, переустройство квартиры должно проводиться при уведомлении надзорных органов.

Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?

Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.

К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.

Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.

Какие работы по перепланировке не требуют согласования?

Некоторые работы по перепланировке и переустройству помещений никак не влияют на безопасность дома, а также не представляют угрозы для здоровья и имущества жильцов других квартир.

Например, если вы решили объединить ванную и туалет, не увеличивая их общую площадь, установить или снести ненесущие перегородки или сделать в них дверные проемы (или, наоборот, заделать). Тем не менее такие работы требуют уведомления надзорных органов, причем уже после завершения переделок. Для этого необходимо вызвать в квартиру специалиста из Бюро технической инвентаризации, который оформит акт о завершении ремонта и новый технический паспорт.

Какие работы нужно согласовывать?

Перепланировки, а также переустройства помещений, которые могут повлиять на конструкцию и инженерные сети дома, требуют согласования. При этом важно убедиться, что планируемые работы не входят в список запрещенных.

Какие виды перепланировки запрещены?

Запрещены перепланировки, которые нарушают стабильность несущих стен, противопожарную безопасность или ухудшают условия жизни в многоквартирном доме.

В частности, запрещено:

Сносить или менять размер вентиляционного короба;

Увеличивать санузел за счет жилых комнат;

Демонтировать стены, разделяющие соседние квартиры;

Размешать кухню над жилыми комнатами соседей;

Перекрывать источник естественного света;

Закрывать доступ к сантехнике, стоякам или счетчикам;

Подключать теплые полы к системе центрального отопления;
надстраивать мансарды или переустраивать чердачные помещения;

Объединять жилые комнаты с кухней, где установлено газоснабжение

Как согласовать перепланировку или переустройство?

Чтобы осуществить перепланировку на законных основаниях нужно сделать несколько шагов:

Шаг 1. Убедитесь, что планируемые работы не относятся к списку запрещенных (перечислены в пункте 7).

Шаг 2. Составьте эскиз или проект перепланировки (или переустройства).

Самостоятельно подготовленного эскиза будет достаточно, если вы планируете незначительные изменения, например, снос и возведение гипсокартонных перегородок, перенос радиаторов (без увеличения их количества и технических параметров), перенос раковины в пределах санузла.

Проект с привлечением профессиональной организации (бюро проектов) придется подготовить, если речь идет о сложных изменениях, которые влияют на прочность дома, его архитектурный облик. Перед обращением в бюро убедитесь, что оно состоит в государственном реестре СРО.

Если ремонт затрагивает несущие конструкции дома, то проект должен выполнить сам архитектор или уполномоченная проектная организация. Например, в Москве эту функцию выполняет ГУП «МосжилНИИпроект».

Шаг 3. Соберите необходимые документы:

  • заявление (скачать можно здесь);
  • паспорт;
  • письменное согласие всех собственников или жильцов на перепланировку;
  • свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на квартиру (можно получить в Бюро технической инвентаризации);
  • эскиз или проект перепланировки.

Пакет документов может отличаться в разных регионах, поэтому следует уточнить в районной администрации по месту проживания или в МФЦ.

Шаг 4. Подайте документы в многофункциональный центр госуслуг или через региональный портал госуслуг (если регион предоставляет такую возможность). Например, в Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция. После получения разрешения можно приступать к ремонтным работам.

Шаг 5. Ожидайте принятия решения. О принятом решении вас уведомят в течение 45 дней с момента подачи документов.

Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе.

Шаг 6. В случае если вы получили положительное решение, можете приступать к перепланировке. Вместе с положительным решением выдается журнал производства работ, который необходимо будет заполнять в ходе ремонта.

Что делать после окончания перепланировки?

После окончания ремонта нужно пригласить представителя бюро технической инвентаризации, который зафиксирует проведенные работы и проверит, соответствуют ли они изменениям, указанным в эскизе или проекте.

Заключение техника подается в комиссию при архитектурном отделе, которая через 45 дней выдает акт о законности работ. Его нужно принести в БТИ, которое оформляет новый техпаспорт помещения.

Если во время ремонтных работ менялась площадь помещений внутри квартиры, необходимо подать заявление об уточнении сведений в Росреестр (через само ведомство или МФЦ). Уточнение вносится в ЕГРН в течение 15 дней.

Как согласовать уже сделанную перепланировку?

Согласование самовольной перепланировки возможно, если проведенные работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации (проектного бюро) — этот документ подтвердит, что внесенные изменения не скажутся на конструкции дома. После этого следует обратиться с орган местного самоуправления с полным пакетом документов.

В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.

Читайте также  Договор купли продажи дома материнский капитал образец

Чем грозит незаконная перепланировка?

Если обнаружатся изменения, которые противоречат закону (например, вы расширили площадь ванной или снесли несущую стену), вам грозит штраф в размере от 2000 до 2500 рублей, а также вас обяжут восстановить изначальный облик квартиры за свой счет.

Если собственник не выполнит это требование, органы местного самоуправления могут подать на него в суд — и если выиграют дело, то владельца могут выселить, а квартиру продать с публичных торгов. Судебные издержки и сумма, которая нужна для восстановления квартиры, вычитаются из суммы сделки, а бывший собственник получит остаток денег от продажи. Правда, на практике такие случаи крайне редки, особенно если ответчику больше негде жить, кроме как в этой квартире. Тем не менее стоит иметь в виду, что незаконные изменения в квартире могут привести к долгим судебным тяжбам.

Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке?

Здесь все зависит от договора с банком или организацией, выдавшей ипотеку. Как правило, в договоре об ипотечном кредите содержится информация о недопущении или разрешении проведения ряда ремонтных работ. Если запретов нет, то можно применить правила перепланировок для обычных квартир.

Как правило, в договорах об ипотеке содержится пункт о необходимости согласовывать подобные работы с банком.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу , на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП . Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.

Но юристы и суды разделяются во мнениях . Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Страх перепланировки – это чаще всего страх перед ее согласованием. В результате люди вынуждены ютиться в неудобных квартирах с узкими коридорами, даже если мечтают о студии с минимальным количеством перегородок. О том, какая планировка требует согласования, какая не требует и что строго запрещено, рассказывает генеральный директор онлайн-сервиса заказа ремонта PriceRemont.ru Андрей Лямин-Бородин.

Когда встает вопрос о перепланировке, люди, как правило, впадают в одну из двух крайностей. К первой группе относятся те, кто не знает своих прав и потому связывает процесс лишь с обременительной бюрократической волокитой. Они не хотят переплачивать посредникам, которые занялись бы согласованием перепланировки, и, в конечном счете, вовсе отказываются от нее. Ко второй группе относятся те, кто не осознает своих обязанностей или пренебрегает ими, — такие люди делают в квартирах запрещенные и опасные изменения. Важно помнить, что незаконная перепланировка является административным правонарушением, и штраф – это лишь малая часть тех санкций, которые могут быть применены к нарушителю.

Последовательность действий

Итак, как достичь желаемого и не впасть в одну из крайностей? Тем, кто задумался о перепланировке, стоит в первую очередь соотнести свои желания с законодательной базой. Не расстраивайтесь раньше времени: даже с учетом существующих ограничений простор для творчества остается достаточно широким, и адаптировать под нормы закона можно практически любую идею. Для начала вам потребуются два документа: технический паспорт квартиры и памятка Государственной жилищной инспекции. Первый следует заказать в районном БТИ (он потребуется, чтобы подать заявление на перепланировку, если необходимо согласование). Второй легко найти в интернете. Внимательно изучите памятку: она наглядно демонстрирует перечень работ, для которых не требуется специального предварительного разрешения, а также дает представление о том, какие идеи придется реализовывать с помощью проектной организации, и о том, что запрещено.

После изучения теории стоит все же обратиться за очной или телефонной консультацией в районную жилищную инспекцию, потому что каждый случай индивидуален и проект может иметь свои нюансы (особенно это касается несерийных домов). В ряде случаев для согласования перепланировки дополнительно потребуется техническое заключение о состоянии конструкций дома или безопасности ранее совершенной перепланировки. Это актуально, когда, например, в доме есть деревянные перекрытия или если здание является объектом культурного наследия. Это недешевый документ, но приведенные в нем расчеты уберегут вас и остальных жильцов дома от роковых ошибок.

Рассмотрим три наиболее распространенных варианта перепланировки.

Перепланировка №1: стены и манипуляции с ними

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • устройство и заделка проемов в ненесущих стенах;
  • полная или частичная разборка ненесущих стен;
  • устройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытия.

Требует проекта и его согласования:

  • любые виды работ, затрагивающие несущие стены (при устройстве проемов потребуется их усиление металлоконструкциями). При этом некоторые вмешательства в несущие стены могут быть признаны опасными и не будут согласованы вовсе.

Запрещено:

  • снос несущей стены.

Исключения составляют варианты перепланировки газифицированных квартир, которые составляют достаточно большую долю жилого фонда в России. По данным ОАО «Мосгаз», на сегодняшний день в Москве таких квартир свыше 1,82 млн. Для сравнения: общее количество квартир в Москве — более 4 млн. Даже если стена между газифицированной кухней и жилой комнатой не является несущей, ее разборка запрещена. Однако обойти этот запрет можно, разобрав часть стены и установив дверь (при этом размер дверного проема жестко не регламентируется, а тип конструкции может быть любым, в том числе раздвижным вдоль или внутрь стены или складным в пределах проема).

Перепланировка №2: ванная и санузел

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • объединение ванной и санузла без увеличения площади.

Требует проекта и его согласования:

  • объединение ванной и санузла с увеличением площади (проект должен предусматривать гидроизоляцию на добавленной площади);
  • перенос ванной и санузла.

Запрещено:

  • увеличение ванной и санузла за счет кухни или жилых помещений (увеличивать площадь ванной и санузла можно исключительно за счет нежилых помещений вроде коридора или кладовой).

Перепланировка №3: балкон

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • остекление балконов и лоджий.

Запрещено:

  • перенос радиаторов центрального отопления на балкон или лоджию;
  • разборка подоконного блока, так как он является несущей конструкцией.

Если при ремонте не нарушаются установленные нормы, согласовать перепланировку, вопреки распространенному мнению, не очень сложно, и вполне возможно сделать это самостоятельно, без посредников. На сегодняшний день процедура максимально упрощена и автоматизирована: подать заявление можно в ближайшем МФЦ или вообще не выходя из дома – в электронном виде через портал госуслуг. Удачи вам!

Текст подготовила: Александра Лавришева

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: